「また更新料か…家賃1ヶ月分も払うの、正直キツい」——契約更新の通知が届くたびに、そんな気持ちになっていませんか。払わなければいけないと分かっていても、毎月の家賃に加えてまとまった出費は痛い。「そもそもこれ、本当に払う義務あるの？」と疑問に思いながらも、退去させられたら困るから仕方なく払っている方も多いはずです。
実は、更新料は法律で定められた義務ではありません。地域によっては更新料の慣習がない場所もあり、契約内容や状況次第では払わなくて良いケースも存在します。
この記事では、2011年の最高裁判例や借地借家法の規定をもとに、更新料の法的な支払い義務、払わない場合の具体的なリスク、払わなくて良い3つのケース、さらに交渉で減額・免除してもらう方法まで徹底解説します。
読み終える頃には、自分が更新料を払うべきかどうか明確に判断でき、払う場合も交渉で負担を軽減する具体的な方法が分かります。
💡 結論を先に言えば、契約書の記載内容がすべてのカギ。まずは手元の契約書を確認することから始めましょう。
更新料とは？相場と地域による違い
まず、更新料の基本的な仕組みと相場について理解しておきましょう。
更新料の仕組みと一般的な相場
更新料とは、賃貸契約の期間満了時に、契約を継続するために大家さんに支払う費用のことです。一般的な賃貸契約は2年契約が多く、2年ごとに更新のタイミングが訪れます。
更新料の相場：
| 地域 | 更新料の相場 |
|---|---|
| 東京都・神奈川県 | 家賃1ヶ月分 |
| 千葉県・埼玉県 | 家賃0.5〜1ヶ月分 |
| 京都府 | 家賃1〜2ヶ月分 |
| 大阪府・兵庫県 | 更新料なしが一般的 |
更新料は法律で金額が定められているわけではなく、大家さんが自由に設定できます。そのため、物件によって金額は異なります。
更新料がある地域・ない地域の違い
更新料は**地域によって慣習が大きく異なる「ご当地ルール」**です。
国土交通省の「民間賃貸住宅に係る実態調査」によると、更新料を徴収する物件の割合には以下のような地域差があります。
更新料を設定している物件の割合：
- 神奈川県：約90%
- 千葉県：約83%
- 東京都：約65%
- 京都府：約55%
- 大阪府・兵庫県：ほぼ0%
関西圏（京都を除く）では更新料の慣習がほとんどなく、代わりに敷金や礼金が高めに設定される傾向があります。
更新料と更新事務手数料の違い
更新時に請求される費用には「更新料」と「更新事務手数料」の2種類があり、混同しやすいため注意が必要です。
| 費用名 | 支払い先 | 金額の目安 |
|---|---|---|
| 更新料 | 大家さん | 家賃0.5〜2ヶ月分 |
| 更新事務手数料 | 管理会社・不動産会社 | 0.5ヶ月分または数万円程度 |
更新事務手数料は、管理会社が更新手続きを行う際の手数料です。更新料とは別に請求されることが多いため、契約書で両方の有無を確認しましょう。
更新料を払わないとどうなる？起こりうるリスク
更新料を払わない場合、具体的にどのようなリスクがあるのでしょうか。
すぐに退去させられることはない
更新料を払わなかったからといって、すぐに退去を求められることはありません。
借地借家法では、借主を保護する「法定更新」の制度が定められています。契約期間が満了しても、借主が住み続ける意思を示している限り、大家さんは正当な理由なく退去を求めることができません。
家賃を滞りなく支払っている限り、更新料の未払いだけを理由に強制退去させられる可能性は低いです。
遅延損害金が発生する可能性がある
更新料の支払いが遅れた場合、遅延損害金が発生する可能性があります。
遅延損害金の計算式：
遅延損害金 ＝ 更新料 × 遅延損害金利率 ÷ 365日 × 滞納日数⚠️ 遅延損害金のポイント：
- 契約書に記載がある場合：上限14.6%
- 契約書に記載がない場合：民法上の法定利率3%
契約書に更新料の遅延損害金について明記されていない場合でも、民法上の規定により請求される可能性があるため注意が必要です。
信頼関係の破壊により契約解除になるケース
更新料の未払いが長期化すると、「信頼関係の破壊」を理由に契約解除される可能性があります。
賃貸借契約の解除が認められるかどうかは、「信頼関係破壊の法理」に基づいて判断されます。最高裁昭和59年4月20日判決では、「更新料の不払いが、賃貸人と賃借人間の信頼関係を著しく破壊すると認められる場合には、賃貸借契約の解除原因となり得る」との判断が示されています。
契約解除が認められやすいケース：
- 複数回の更新料を長期間滞納している
- 支払いの催促を無視し続けている
- 支払い拒否の意思を明確にしている
1回の更新料未払いだけで即座に契約解除が認められることは稀ですが、大家さんとの関係悪化は避けられません。
保証会社の更新料を滞納した場合のリスク
賃貸契約時に保証会社を利用している場合、保証会社への更新料（保証料）も別途発生します。この更新料を滞納すると、より深刻な影響があります。
🚨 保証会社の更新料を滞納した場合のリスク：
- 保証契約が失効し、新たな賃貸契約が困難になる
- 信用情報機関に登録され、審査に通りにくくなる
- 最悪の場合、契約解除や退去を求められる
保証会社の更新料は年間1万円程度が多いですが、滞納すると将来の住居探しに大きな支障が出る可能性があります。
保証会社について詳しく知りたい方は「賃貸契約の保証人｜必要な条件・保証会社の選び方・不要物件の探し方」もご覧ください。
更新料の支払い義務はあるのか？法的な根拠
更新料の支払い義務について、法的な観点から解説します。
更新料は法律で定められた義務ではない
まず重要なポイントとして、更新料の支払いは法律で義務付けられているわけではありません。
更新料は、主に首都圏や京都などの一部地域で古くから続く商慣習であり、法的な根拠を持つものではありません。そのため、契約書に更新料の記載がなければ、支払う義務は発生しません。
契約書に記載があれば支払い義務が発生する
ただし、賃貸借契約書に更新料の支払いが明記されている場合は、支払い義務が発生します。
2011年7月15日の最高裁判決では、更新料条項の有効性について以下の判断が示されました。
📌 最高裁判決のポイント：
- 更新料は「賃料の補充・前払い」「契約継続の対価」としての性質を持つ
- 契約書に一義的かつ具体的に記載されていれば原則有効
- 高額すぎる場合を除き、消費者契約法違反には当たらない
契約時に更新料条項に同意してサインしている以上、「知らなかった」「納得できない」という理由だけでは支払いを拒否できません。
高額すぎる更新料は無効になる可能性がある
最高裁判決では、**「高額に過ぎる更新料は無効になる可能性がある」**とも示されています。
判決で有効とされた更新料の目安：
- 2年契約で家賃2ヶ月分
- 1年契約で家賃2ヶ月分強
これらのケースは「高額」には当たらないと判断されました。逆に言えば、家賃の3〜4ヶ月分を超えるような更新料は、無効を主張できる可能性があります。
契約書で確認すべきポイント
更新料の支払い義務があるかどうかを判断するために、契約書で以下の点を確認しましょう。
✅ 契約書のチェックリスト：
- 更新料の金額が具体的に記載されているか
- 更新の時期・期間が明記されているか
- 「法定更新の場合も更新料を支払う」という記載があるか
- 更新事務手数料は別途必要か
- 遅延損害金の利率は記載されているか
特に「法定更新」に関する記載の有無は、後述する「払わなくて良いケース」に大きく関わります。
更新料を払わなくて良い3つのケース
更新料を払わなくて良い、または払わずに済む可能性があるケースを解説します。
契約書に更新料の記載がない場合
契約書に更新料の記載がなければ、支払い義務はありません。
更新料は法律上の義務ではないため、契約書で明確に定められていない限り、大家さんや管理会社から請求されても拒否できます。
まずは契約書を確認し、以下の点をチェックしましょう。
📋 確認すべき記載：
- 「更新料」「契約更新料」という文言があるか
- 金額が具体的に記載されているか（「家賃1ヶ月分」等）
- 支払い時期が明記されているか
契約書に記載がないにもかかわらず更新料を請求された場合は、「契約書に記載がないため支払い義務はない」と主張できます。
法定更新になった場合
法定更新になった場合、契約書の記載内容によっては更新料を払わなくて良い可能性があります。
法定更新とは、契約期間満了時に更新の合意をしなくても、借地借家法の規定により自動的に契約が更新される制度です。
⚠️ 法定更新で更新料が不要になる条件：
- 契約書に「法定更新の場合も更新料を支払う」という記載がない
- 更新の合意書を取り交わしていない
- 大家さんから更新拒絶の通知がない
法定更新については次のセクションで詳しく解説します。
更新料の金額が著しく高額な場合
前述の最高裁判決で示されたとおり、著しく高額な更新料は無効になる可能性があります。
高額と判断される可能性がある目安：
- 2年契約で家賃3ヶ月分以上
- 1年契約で家賃2.5ヶ月分以上
ただし、「高額」の基準は明確に定められておらず、個別の事情によって判断が分かれます。高額な更新料に疑問がある場合は、消費生活センターや弁護士に相談することをおすすめします。
法定更新とは？更新料を払わずに住み続ける方法
法定更新は、更新料を払わずに住み続けるための一つの選択肢です。ただし、デメリットもあるため、正しく理解した上で判断しましょう。
法定更新の仕組みと条件
法定更新とは、契約期間満了時に更新の合意がなくても、自動的に契約が継続される制度です。
借地借家法第26条では、以下のように定められています。
📖 法定更新の条件：
- 契約期間満了の1年前〜6ヶ月前までに、大家さんから更新拒絶の通知がない
- 借主が契約を終了する意思を示していない
- 契約期間満了後も借主が住み続けている
これらの条件を満たすと、従前と同じ条件で契約が更新されたものとみなされます。
法定更新後の契約はどうなるか
法定更新された後の契約には、いくつかの重要な変更点があります。
🔄 法定更新後の変更点：
- 期間の定めのない契約になる
- 賃料やその他の条件は従前と同じ
- 次回以降の「更新」という概念がなくなる
法定更新後は期間の定めがない契約となるため、2年ごとの更新手続きは不要になります。ただし、借主が退去する場合の解約予告期間には注意が必要です。
法定更新でも更新料が必要になるケース
契約書に「法定更新の場合も更新料を支払う」と明記されている場合は、法定更新でも更新料の支払い義務が発生します。
近年の賃貸借契約書では、法定更新時の更新料支払いを明確に定めているケースが増えています。契約書に以下のような記載があるか確認しましょう。
確認すべき文言の例：
- 「法定更新の場合も同様に更新料を支払う」
- 「更新の種類にかかわらず更新料を支払う」
- 「〇年経過ごとに更新料を支払う」
このような記載がある場合、法定更新を選んでも更新料の支払い義務は免れません。
法定更新の注意点：解約予告期間が3ヶ月になる
法定更新を選ぶ際の重要な注意点として、退去時の解約予告期間が長くなることがあります。
| 更新の種類 | 解約予告期間 |
|---|---|
| 合意更新 | 通常1ヶ月前 |
| 法定更新 | 3ヶ月前 |
法定更新後は「期間の定めのない契約」となるため、借地借家法の規定により、借主からの解約は3ヶ月前までに申し入れる必要があります。
急に引っ越しが決まった場合でも3ヶ月分の家賃が発生する可能性があるため、注意が必要です。
更新料を払わないで退去する方法と手順
更新料を払いたくない場合、更新前に退去するという選択肢もあります。
退去届を出すタイミングと流れ
更新日より前に退去届を出せば、更新料を支払う必要はありません。
📅 退去までの流れ：
- 契約書で解約予告期間を確認（通常1ヶ月前）
- 更新日の1ヶ月以上前に退去届を提出
- 退去日までに引っ越し準備を完了
- 退去時の立ち会い・鍵の返却
- 敷金精算
更新月と退去のタイミングを調整すれば、更新料を支払わずに退去できます。
更新日より前に退去届を出せば更新料は不要
重要なのは、退去届を「更新日より前」に提出することです。
具体例（2年契約・3月31日が更新日の場合）：
- ✅ 2月28日に退去届提出 → 3月31日退去 → 更新料不要
- ❌ 4月1日に退去届提出 → 5月1日退去 → 更新料発生
解約予告期間を考慮して、更新日の1〜2ヶ月前には退去届を提出しましょう。
更新直前に退去を決めた場合の対処法
更新直前になって退去を決めた場合、以下の対処法を検討しましょう。
💡 更新直前の対処法：
- 管理会社・大家さんに相談し、更新料の減額や免除を交渉する
- 退去予定であることを伝え、短期間の居住を認めてもらう
- 解約予告期間分の家賃を支払い、早期退去する
「すぐに退去するので更新料を免除してほしい」という交渉は、応じてもらえるケースもあります。まずは相談してみましょう。
更新料の交渉で減額・免除してもらう方法
更新料は交渉次第で減額や免除に応じてもらえる可能性があります。
交渉が成功しやすいタイミングと条件
更新料の交渉が成功しやすい条件があります。
✨ 交渉が成功しやすいケース：
- 長期間（3年以上）入居している
- 家賃を一度も滞納したことがない
- 物件の空室率が高い
- 近隣の相場より家賃が高い
- 退去を検討していることを伝える
特に長期入居者は交渉が成功しやすい傾向があります。大家さんにとって、入居者が退去すると次の入居者を探すコストがかかるため、更新料を下げてでも住み続けてもらいたいと考えるケースがあります。
減額交渉の具体的な伝え方
交渉の際は、以下のポイントを押さえましょう。
🗣️ 交渉のポイント：
- 感謝の気持ちを伝えた上で、事情を説明する
- 「退去も検討している」ことをほのめかす
- 具体的な金額（半額など）を提示する
- 無理な要求はしない
交渉は管理会社を通じて行うのが一般的です。直接大家さんに連絡できる場合は、丁寧な姿勢で相談しましょう。
交渉メール・電話の例文
メールの例文：
件名：契約更新に関するご相談
○○管理会社 ○○様
いつもお世話になっております。
○○マンション○○号室の○○です。
このたび契約更新のご案内をいただきました。
○年間お世話になっており、引き続き入居を希望しております。
つきましては、誠に恐縮ではございますが、
更新料について減額のご相談をさせていただけないでしょうか。
現在の経済状況を考慮しますと、更新料の全額負担が
難しい状況にあります。
半額程度への減額をご検討いただけますと幸いです。
ご検討のほど、よろしくお願いいたします。
○○（氏名）
電話番号：○○○-○○○○-○○○○電話での伝え方：
「お世話になっております、○○号室の○○です。
更新のご案内をいただいたのですが、更新料について
少しご相談させていただきたくお電話しました。
○年間住ませていただいておりますが、
正直なところ更新料の負担が厳しい状況でして…。
半額程度に減額していただくことは可能でしょうか。
難しければ退去も検討しているのですが…」分割払いや支払い期限の延長を相談する
減額が難しい場合は、分割払いや支払い期限の延長を相談する方法もあります。
💳 分割払いの交渉例：
- 「2回に分けて支払うことは可能でしょうか」
- 「来月末までに全額支払いますので、期限を延長していただけませんか」
- 「毎月の家賃に上乗せして分割払いにできますか」
多くの管理会社・大家さんは、払う意思があれば柔軟に対応してくれます。払えないからといって無視するのではなく、早めに相談しましょう。
家賃の交渉方法について詳しく知りたい方は「家賃交渉でいくら下がる？月2000～5000円削減の例文と相場」もご覧ください。
更新料を払い忘れた・払えない場合の対処法
更新料を払い忘れてしまった場合や、払えない状況になった場合の対処法を解説します。
払い忘れに気づいたらすぐにすべきこと
更新料の払い忘れに気づいたら、すぐに管理会社または大家さんに連絡しましょう。
📞 すぐにすべきこと：
- 管理会社・大家さんに連絡
- 支払いの意思があることを伝える
- 支払い可能な日程を伝える
- 遅延損害金が発生するか確認する
連絡なく放置すると、遅延損害金が膨らんだり、信頼関係が悪化したりする原因になります。気づいた時点ですぐに連絡することが大切です。
払えない場合の相談方法と伝え方
経済的な理由で更新料を払えない場合も、まずは正直に相談しましょう。
🆘 払えない場合の伝え方：
- 現在の経済状況を説明する
- 支払う意思はあることを明確にする
- 分割払いや期限延長を相談する
- 具体的な支払い計画を提示する
「払えないから無視する」のは最悪の対応です。相談すれば分割払いなど柔軟に対応してもらえるケースが多いため、早めに連絡しましょう。
分割払い・支払い猶予の交渉例文
分割払いの交渉例文（メール）：
件名：更新料のお支払いについてご相談
○○管理会社 ○○様
いつもお世話になっております。
○○マンション○○号室の○○です。
このたびの更新料につきまして、
誠に恐れ入りますがご相談がございます。
現在、急な出費が重なり、一括でのお支払いが
難しい状況にあります。
つきましては、以下のような分割払いを
ご検討いただけないでしょうか。
・○月末：○万円
・○月末：○万円（残額）
ご迷惑をおかけして大変申し訳ございません。
ご検討のほど、よろしくお願いいたします。
○○（氏名）
電話番号：○○○-○○○○-○○○○更新料を払うか引っ越すか？損得のシミュレーション
更新料を払って住み続けるか、引っ越すか。どちらが経済的に得なのかシミュレーションしてみましょう。
更新料と引っ越し費用の比較
引っ越しには、更新料以上の費用がかかるケースがほとんどです。
| 費用項目 | 金額の目安 |
|---|---|
| 更新料 | 家賃1〜2ヶ月分 |
| 引っ越し業者代 | 3〜7万円（単身・近距離の場合） |
| 新居の初期費用 | 家賃4〜6ヶ月分 |
| 退去時の原状回復費用 | 数万円〜 |
引っ越しの場合、総額で30〜50万円程度かかることも珍しくありません。
具体的な金額シミュレーション
家賃7万円の物件で比較してみましょう。
【更新する場合】
- 更新料：7万円（1ヶ月分）
- 更新事務手数料：1万円
- 合計：約8万円
【引っ越す場合】
- 引っ越し業者代：5万円
- 新居の初期費用：35万円（家賃5ヶ月分）
- 退去時の費用：3万円
- 合計：約43万円
この場合、更新した方が約35万円お得になります。
初期費用について詳しく知りたい方は「一人暮らしの初期費用はいくら？平均50万円の内訳と安く抑える方法」も参考にしてください。
引っ越しを選んだ方が得になるケース
以下のような場合は、引っ越しを検討する価値があります。
🏠 引っ越しが得になるケース：
- 現在の家賃が相場より高い
- より条件の良い物件が見つかった
- フリーレント付きの物件に移れる
- 更新料なしの物件に移れる
- 今の物件に不満がある
家賃が月5,000円安くなれば、2年間で12万円の節約になります。更新料を払うか引っ越すかは、長期的な視点で判断しましょう。
更新して住み続けた方が得になるケース
以下のような場合は、更新して住み続ける方がお得です。
🏠 更新が得になるケース：
- 今の物件に満足している
- 引っ越しの時間・労力を節約したい
- 新しい物件の初期費用を払う余裕がない
- 周辺に良い物件が見つからない
引っ越しには費用だけでなく、時間や労力もかかります。現在の住環境に大きな不満がなければ、更新する方が合理的な選択といえます。
更新料なし物件の探し方
次に引っ越す際は、更新料なしの物件を探すのも一つの方法です。
🔍 更新料なし物件の探し方：
- 賃貸検索サイトで「更新料なし」で絞り込む
- 関西圏（大阪・兵庫）の物件を検討する
- UR賃貸住宅を検討する（更新料・礼金なし）
- 不動産会社に「更新料なしの物件」を希望と伝える
初期費用を抑えた物件探しについては「ゼロゼロ物件は怪しい？デメリットと安全な選び方」も参考にしてください。
引っ越し費用を抑える方法は「引越し代を最大50%安くする13の方法」で詳しく解説しています。
保証会社の更新料は払わないとどうなる？
賃貸契約時に保証会社を利用している場合、保証会社への更新料についても理解しておく必要があります。
保証会社の更新料の仕組みと相場
保証会社の更新料は、保証契約を継続するために毎年支払う費用です。
保証会社の更新料の相場：
- 年間1万円程度（定額制）
- または月額家賃の3%程度（月額制）
賃貸契約の更新料（大家さんに支払う）とは別の費用なので、混同しないように注意しましょう。
滞納すると信用情報に影響する
保証会社の更新料を滞納すると、信用情報に傷がつく可能性があります。
⚠️ 滞納の影響：
- 信販系保証会社の場合：個人信用情報機関に異動情報として登録
- 信用系保証会社の場合：LICC（全国賃貸保証業協会）のデータベースに登録
- 将来の賃貸審査が通りにくくなる
- クレジットカードやローンの審査にも影響する可能性
たった1万円の未払いで、数年間にわたって賃貸物件が借りにくくなるリスクがあります。
保証会社の更新料を払わない方法はあるか
保証会社の更新料を避けたい場合、以下の方法があります。
💡 保証会社の更新料を避ける方法：
- 連帯保証人を立てて、保証会社なしで契約する
- 更新時期の前に引っ越す
- 保証会社不要の物件を探す
- 大家さん・管理会社に連帯保証人への切り替えを交渉する
ただし、近年は保証会社必須の物件が増えており、選択肢は限られます。保証会社の更新料は「住み続けるためのコスト」として受け入れるのが現実的です。
よくある質問
- 更新料の支払いを拒否できますか？
-
契約書に記載がない場合や、法定更新で契約書に「法定更新時も更新料を支払う」旨の記載がない場合は拒否できる可能性があります。ただし、契約書に明記されている場合は原則として支払い義務があります。
- 更新料を払わないで退去することはできますか？
-
契約書の解約予告期間（通常1ヶ月前）を守り、更新日より前に退去届を提出すれば、更新料を支払わずに退去できます。
- 更新料を滞納すると裁判になりますか？
-
更新料の滞納だけで即座に裁判になることは稀です。ただし、長期間の滞納や支払い拒否が続くと、契約解除や訴訟に発展する可能性があります。
- 火災保険の更新料は払わないとどうなりますか？
-
火災保険の更新料を払わないと保険が失効し、火災や水漏れなどの事故時に補償を受けられなくなります。賃貸契約で加入が義務付けられている場合は契約違反になる可能性もあります。火災保険について詳しくは「一人暮らしで必要な保険」をご覧ください。
- 更新料は交渉で安くなりますか？
-
交渉次第で減額や免除に応じてもらえるケースもあります。特に長期入居者や空室が多い物件では交渉が成功しやすい傾向があります。
- 契約更新しないまま住み続けても大丈夫ですか？
-
借地借家法の法定更新により、更新手続きをしなくても契約は継続されます。ただし、契約書に法定更新時の更新料支払い条項がある場合は支払い義務が発生します。
まとめ
更新料は法律で定められた義務ではありませんが、契約書に記載があれば原則として支払う必要があります。
払わない場合のリスク：
- すぐに退去にはならないが、遅延損害金が発生する可能性
- 長期滞納は「信頼関係の破壊」で契約解除のリスク
- 保証会社の更新料滞納は信用情報に影響
払わなくて良いケース：
- 契約書に更新料の記載がない
- 法定更新で、契約書に該当の記載がない
- 更新料の金額が著しく高額
支払いが難しい場合は、分割払いや減額交渉を相談しましょう。更新料と引っ越し費用を比較し、長期的な視点で最適な選択をすることが大切です。
【参考情報】
