事故物件の見分け方と調べ方完全ガイド｜大島てるの使い方から法的知識まで

相場より異常に安い物件を見て「この物件、事故物件じゃないよね？」という不安を感じたことはありませんか？違和感を感じながらも、確証が持てずに悩んでしまう経験をお持ちの方も多いでしょう。

不動産業界には事故物件の情報を巧妙に隠蔽する手法が数多く存在し、2021年の国交省ガイドライン制定や2020年の民法改正でルールは整備されても、完全には防げていないのが現状です。

この記事では、1日60万PV以上を誇る「大島てる」の効果的な使い方から、最新の法的知識まで、誰でも実践できる事故物件の見分け方を包括的に解説します。

大島てるでの調査方法、不動産会社による隠蔽手法の見抜き方、内見時のチェックポイント、さらには契約不適合責任などの法的知識まで、事故物件回避に必要なすべての知識を網羅しています。

この記事を読むことで、事故物件を確実に見抜く目を養い、万が一の場合も適切に対処できる知識を身につけられます。悪質な不動産会社に騙されることなく、安心できる住まい選びができるようになります。

複数の確認方法と法的知識を組み合わせることで、事故物件は確実に回避できます。適切な知識で、後悔のない物件選びを実現しませんか？

大島てるとは？事故物件サイトの基本情報

大島てるは、日本最大級の事故物件情報公示サイトです。自殺や殺人、火災などで人が亡くなった物件の情報を地図上で確認できるため、物件選びの際の重要な判断材料として多くの人に利用されています。

大島てるの概要と信頼性

株式会社大島てるが運営する事故物件情報サイトで、2005年に開設されました。代表者の大島学氏が祖母の名前「てる」から取った名称で運営しています。

🏢 運営会社の特徴：

• 法人化された企業として運営（株式会社大島てる）
• 東大卒のエリートである代表者による専門的な調査
• 不動産業界出身の知見を活かした情報収集
• 裁判でも勝訴した実績による信頼性の裏付け

サイトの信頼性については、過去に横浜地方裁判所での民事訴訟において勝訴した実績があります。マンション所有者から名誉毀損で訴えられた際も、情報の正確性が認められています。

ただし、**「情報は全部出して、あとはユーザーにゆだねる」**というポリシーのため、一般の不動産業者が告知しない自然死や孤独死も掲載している点に注意が必要です。

サイトの特徴と利用者数

大島てるは1日あたり60～80万ページビューを誇る人気サイトです。地図サイトという特性上、正確な利用者数の測定は困難ですが、事故物件への社会的関心の高さを反映した数字と言えるでしょう。

📊 サイトの主な特徴：

• 地図形式での事故物件表示（Googleマップベース）
• 全国対応（約20万件以上の物件情報）
• 海外の事故物件も掲載（ニューヨーク、パリなど）
• 無料利用可能
• スマートフォン対応

事故物件は地図上に炎のマークで表示され、クリックすると以下の詳細情報が確認できます：

表示項目	内容
住所・物件名	具体的な場所と建物名
部屋番号	事故が起きた具体的な部屋
事故内容	自殺、他殺、火災などの詳細
発生時期	いつ事故が起きたか
投稿日	情報が掲載された日付

情報収集の仕組みと精度

大島てるの情報収集は独自取材と一般投稿の両方で行われています。

🔍 情報収集方法：

• 他殺事件：新聞・メディア情報収集 → 裁判傍聴 → 現地聞き込み調査
• 自殺事件：サイト利用者からの情報提供 → 独自取材による裏付け
• 一般投稿：2011年から投稿型システムを導入

情報の精度については、以下の仕組みで品質を保っています：

✅ 精度管理の取り組み：

• 事実確認の実施：投稿された情報の独自調査
• 削除対応：誤情報の指摘があれば一旦削除
• 再調査システム：削除後に事実が判明すれば再掲載
• 明確な掲載基準：一般に取引される不動産のみが対象

ただし、投稿型サイトの性質上、以下の注意点があります：

⚠️ 利用時の注意点：

• 誤情報が含まれる可能性がある
• すべての事故物件が掲載されているわけではない
• 主観的な投稿も含まれる場合がある
• 法的な告知義務とは別基準で掲載

大島てるの代表者は「内容が誤っているという指摘であれば訂正するが、それ以外（営業妨害等の理由）には応じない」と明言しており、情報の正確性を重視した運営姿勢を貫いています。

事故物件を調べる方法｜大島てるの使い方と確認手段

大島てるの具体的な使い方

大島てるは日本最大の事故物件情報サイトで、全国約4万件以上の事故物件情報を地図上で確認できます。株式会社大島てるが運営し、1日60〜80万ページビューを誇る信頼性の高いサイトです。

パソコン・スマートフォンでの検索方法

🔍 基本的な検索手順：

1. 大島てる公式サイト（oshimaland.co.jp）にアクセス
2. 地図上の検索窓に住所・駅名・物件名を入力
3. 検索結果で該当エリアの地図を表示
4. 炎のマークをクリックして詳細情報を確認

デバイス	アクセス方法	注意点
パソコン	トップページから直接地図表示	ブラウザはGoogle Chrome推奨
スマートフォン	新着情報から地図画面へ移動	一度詳細を開いてから地図を利用

📱 スマートフォン特有の手順： スマホ版ではトップページに地図が表示されないため、「新着情報」をタップ→詳細画面を閉じる→地図検索を利用する流れになります。

地図の見方とマークの意味

🔥 マークの種類と意味：

• 炎マーク（赤）：殺人・自殺・火災死などの重大事故
• ドクロマーク（黒）：その他の死亡事故
• マークの濃さ：色が濃いほど最近の事故を示す

各マークをクリックすると以下の詳細情報が表示されます：

表示される情報の内容：

• 物件名・住所・部屋番号
• 事故発生時期
• 死因・事故内容
• 投稿日・投稿者情報

検索のコツと注意点

💡 効果的な検索テクニック：

• 複数キーワード検索：「新宿区 火災」「○○マンション 自殺」
• 表記の違いを試す：ひらがな・カタカナ・漢字を使い分け
• 物件名の変更を想定：旧名称や略称でも検索
• 周辺エリアも確認：地図をスクロールして近隣もチェック

⚠️ 利用時の注意点：

大島てるの限界：

• 投稿型サイトのため全ての事故物件が掲載されているわけではない
• 誤情報が掲載される可能性がある
• 自然死は原則掲載対象外（特殊清掃が必要だった場合を除く）

大島てる以外の確認手段

大島てるだけに頼るのは危険です。複数の方法を組み合わせることで、より確実に事故物件を回避できます。

不動産会社への確認方法

📋 効果的な質問テクニック：

重要事項説明での質問例：

• 「この物件で過去に自殺や事件はありましたか？」
• 「過去5年以内に何か問題はありましたか？」
• 「前の入居者はどのくらい住んでいましたか？」
• 「なぜ退去されたのですか？」

「告知事項あり」の確認方法： 物件情報に「告知事項あり」と記載されている場合、高い確率で事故物件です。必ず具体的な内容を確認しましょう。

物件情報サイトでのチェックポイント

🏠 主要サイトでの確認項目：

サイト	確認ポイント	注意点
SUUMO	特記事項・備考欄	「告知事項あり」の記載
HOME’S	物件詳細の下部	心理的瑕疵の記載
アットホーム	取引条件・その他	短期契約の条件

🚨 危険信号となるキーワード：

• 「告知事項あり」
• 「心理的瑕疵あり」
• 「要相談」
• 「特別な事情あり」

インターネット検索と現地調査

💻 ネット検索での調査方法：

検索キーワード例：

• 「物件名 + 事件」
• 「住所 + 事故」
• 「マンション名 + ニュース」
• 「○○区××町 + 死亡事故」

🏘️ 現地調査のチェックポイント：

• 近隣住民への聞き込み（「この辺り住みやすいですか？」）
• 管理人の反応や対応
• 異なる時間帯での訪問（朝・昼・夜）
• 周辺の雰囲気や清潔度

訳あり物件を見抜くポイントと物件の特徴

価格・契約面での見分け方

周辺相場との価格差をチェック

💰 価格面での危険信号：

事故物件の価格特徴：

• 同エリア・同条件物件より3〜5割安い
• 築年数や立地条件で説明がつかない不自然な安さ
• 初期費用が極端に安い（敷金・礼金なし、フリーレントなど）

相場調査の方法： 複数の物件情報サイトで同じエリアの類似物件を比較し、30%以上安い物件は要注意です。

定期借家契約に要注意

📝 契約形態での見分け方：

定期借家契約の特徴：

• 契約期間終了時に自動的に契約終了
• 家賃が相場より安く設定されている
• 契約書に特約事項が多数記載

なぜ危険なのか： 事故物件を短期間だけ貸し出し、次の入居者への告知義務を回避する手法として使われることがあります。

前入居者の居住期間を調査

⏰ 居住期間での判断基準：

危険な居住期間パターン：

• 前入居者が数ヶ月程度しか住んでいない
• 複数の前入居者が短期間で退去している
• 「すぐに入居可能」と過度に強調されている

不動産会社に「前入居者はどれくらい住んでいましたか？」と質問し、曖昧な回答や質問回避があれば警戒しましょう。

物件・環境面での見分け方

不自然なリフォームの痕跡

🔨 リフォームでの見分け方：

要注意なリフォームパターン：

• 部屋の一部分だけ壁紙や床材が新しい
• 特定の部屋だけが全面リフォーム
• 浴室や台所だけが新しい設備

火災や事故があった箇所を修繕するため、部分的なリフォームは事故物件の可能性があります。リフォーム理由について具体的な説明を求めましょう。

物件名変更の履歴確認

📛 名称変更での見分け方：

確認方法	調査内容	注意点
ネット検索	旧名称の物件情報	複数の物件名が出てくる
住所検索	同じ住所の異なる物件名	格上げネーミングに注意
登記簿謄本	正式な建物名称の変更	法務局で確認可能

1年以内に物件名が変更されている場合、何らかの問題を隠蔽しようとしている可能性があります。

管理人や近隣住民の反応

👥 人的要素での判断：

危険な反応パターン：

• 管理人が物件について詳しく話したがらない
• 周辺住民の態度が明らかに不審
• 内見中に近隣住民が話しかけてくる（警告の可能性）
• 共用部で会う住民が極端に少ない

可能であれば異なる時間帯（夜間や休日）にも物件周辺を確認し、住民の様子をチェックしましょう。

不動産会社の対応を観察

🏢 不動産会社の危険な対応：

要注意な言動：

• 質問に対して具体的な回答を避ける
• 契約を急かす言動（「今日契約すれば特別割引」など）
• 物件の欠点を指摘すると過剰に弁解
• 重要事項説明を軽視する様子

信頼できる不動産会社は、物件の欠点も含めて正直に情報提供してくれます。

事故が起きやすい物件の特徴

危険な建物構造と立地条件

🏗️ 建物構造面の危険要因：

構造的特徴	リスク内容	対策
築30年以上の木造建築	火災・設備故障リスク	設備状況の詳細確認
防音性の低い建物	騒音トラブル	実際の音環境をチェック
結露・カビが発生しやすい構造	健康被害リスク	換気設備の確認
セキュリティ対策不十分	侵入被害リスク	防犯設備の確認

🌍 立地条件での危険要因：

避けるべき立地条件：

• 繁華街や歓楽街の近く（騒音・治安問題）
• 人目につきにくい場所（犯罪リスク増加）
• 川や崖の近く（災害リスク）
• 日当たりや風通しが極端に悪い場所

注意すべき間取りと環境要因

📐 危険な間取りの特徴：

多重事故物件に多い間取り：

• 極端に狭い居住空間（ワンルーム15㎡以下など）
• 採光が確保できない間取り
• 避難経路が限られた構造
• 奥行きが深い長方形の部屋（空気循環が悪い）

🌡️ 環境要因での判断：

• 長時間の日陰になる部屋
• 風通しが極端に悪い部屋
• 外部との接点が少ない環境
• 高層階で転落の危険性がある構造

これらの要素が複合的に重なる物件は、居住者の精神状態に悪影響を及ぼす可能性があるため、特に注意が必要です。

事故物件の法的知識｜告知義務と契約不適合責任

事故物件の取引では、売主・貸主に告知義務が課せられ、これを怠ると契約不適合責任を問われる可能性があります。2021年の国交省ガイドラインと2020年の民法改正により、事故物件に関する法的ルールが大幅に明確化されました。

2021年国交省ガイドラインの内容

2021年10月8日、国土交通省が「宅地建物取引業者による人の死の告知に関するガイドライン」を策定し、事故物件の告知基準が明確になりました。これまで不動産会社によってまちまちだった告知義務の判断が、統一された基準で行われるようになりました。

告知が必要なケース・不要なケース

📋 告知が必要な死亡事例：

• 自殺による死亡
• 他殺・殺人事件による死亡
• 火災による死亡
• 自然死・病死でも特殊清掃が必要だった場合
• 日常生活での不慮の死でも特殊清掃が必要だった場合

📋 告知が不要な死亡事例：

• 自然死（老衰・病死・孤独死）で特殊清掃が不要だった場合
• 日常生活での不慮の死（転倒事故・誤嚥など）で特殊清掃が不要だった場合
• 隣接住戸での死亡
• 日常生活で通常使用しない共用部分での死亡

重要なポイントは、死因よりも特殊清掃の有無が判断基準になることです。たとえ自然死であっても、発見が遅れて特殊清掃が必要になった場合は告知義務が発生します。

賃貸は3年・売買は無期限のルール

告知義務の期間は、取引形態によって大きく異なります。

取引形態	告知義務期間	例外事項
賃貸取引	原則3年間	借主から問われた場合は3年経過後も告知必要
売買取引	期限なし	何年経過しても告知義務継続

⚠️ 注意事項： 賃貸でも以下の場合は3年を超えても告知が必要です：

• 借主から「過去に事故はありませんでしたか？」と質問された場合
• 社会的影響が特に大きい事件の場合
• 買主・借主が把握すべき特段の事情がある場合

自然死と事故死の違い

ガイドラインでは、死因による明確な区分が設けられています。

🏠 自然死として扱われるケース：

• 老衰による死亡
• 持病・急病による死亡
• 孤独死（発見が早く、特殊清掃が不要）

⚠️ 事故死として扱われるケース：

• 自殺
• 他殺・殺人事件
• 火災による死亡
• 事故性の高い死亡

2020年民法改正の影響

2020年4月1日の民法改正により、従来の「瑕疵担保責任」が「契約不適合責任」に変更され、事故物件取引における買主・借主の権利が大幅に強化されました。

契約不適合責任とは

契約不適合責任とは、引き渡された物件が契約内容に適合しない場合に、売主が買主に対して負う責任です。事故物件の場合、「事故のない物件」として契約したにもかかわらず、実際には事故があった物件だった場合に適用されます。

改正前（瑕疵担保責任）との主な違い：

項目	改正前（瑕疵担保責任）	改正後（契約不適合責任）
対象	隠れた瑕疵のみ	契約内容との不適合全般
買主の権利	損害賠償・解除のみ	追完・減額・損害賠償・解除
期間制限	瑕疵を知ってから1年以内に権利行使	不適合を知ってから1年以内に通知

買主の権利強化について

契約不適合責任により、買主・借主は以下の権利を行使できるようになりました。

💪 買主・借主が行使できる権利：

• 追完請求権：修繕や代替物の引渡しを求める権利
• 代金減額請求権：代金・家賃の減額を求める権利
• 損害賠償請求権：精神的苦痛等の損害賠償を求める権利
• 契約解除権：契約を取り消す権利

特に重要なのは代金減額請求権です。事故物件と判明した場合、周辺相場との差額分の減額を直接請求できるようになりました。

売主の責任範囲

売主・貸主の責任範囲も明確化されています。

⚠️ 責任が重くなるケース：

• 事故物件であることを故意に隠蔽した場合
• 重大な過失により事故の事実を知らずに売却・賃貸した場合

このような場合、買主・借主が1年以内に通知しなかった場合でも、契約不適合責任を追及される可能性があります。

📝 実務上の対策： 売主・貸主は以下の対策が重要です：

• 物件の事故歴を正確に把握・記録する
• 契約書への適切な記載を行う
• 重要事項説明で詳細に説明する
• 告知義務違反による損害賠償リスクを避ける

これらの法的知識を踏まえて物件選びを行うことで、事故物件に関するトラブルを未然に防ぐことができます。

不動産会社による隠蔽手法と対策

不動産業界には、事故物件の問題を巧妙に隠蔽する手法が存在します。これらの手法を知り、適切な対策を講じることで、後悔のない物件選びが可能になります。

「1人目だけ告知」ルールの悪用

不動産業界では「事故物件の告知義務は次に入居する一人目のみ」という慣習があります。この制度が悪用されるケースが少なくありません。

📋 ルール悪用の仕組み

段階	業者の対応	問題点
1人目入居者	事故の事実を告知	法的義務を果たしたことになる
2人目以降	告知義務なしと解釈	事故の事実が隠される
時間経過	風化を待つ	情報が埋もれていく

🛡️ 対策方法

悪質業者に騙されないための質問テクニック：

• **「この部屋で過去に事故や事件はありましたか？」**と直接質問する
• **「過去5年以内に何か問題はありましたか？」**と期間を区切って確認
• **「前の入居者はなぜ退去されましたか？」**と具体的な理由を聞く

重要ポイント: 不動産会社は虚偽の回答をすることはできません。曖昧な答えには必ず詳細を求めましょう。

短期入居者を挟む手法

最も悪質な隠蔽手法として、意図的に短期入居者を挟む方法があります。

📋 手法の詳細

悪質業者の典型的な流れ：

• 知人やアルバイトに短期契約させる（1〜2ヶ月程度）
• すぐに退去させて「前の入居者は普通に住んでいました」と説明
• 事故の事実を隠蔽したまま次の入居者を募集

🛡️ 見破り方

怪しい物件の特徴：

• 前入居者の居住期間が極端に短い（数ヶ月程度）
• 複数の前入居者が短期で退去している履歴
• 「すぐに入居可能」を過度に強調している
• 退去理由の説明が曖昧または避けられる

確認すべき質問: 「前の入居者はどのくらいの期間住んでいましたか？」「なぜ退去されたのですか？」

契約書の注意点

契約書には、事故物件であることを示唆する手がかりが隠されていることがあります。

🔍 チェックすべき項目

注意が必要な契約条項：

• 特約事項や但し書きに不自然な記載がないか
• 免責条項が通常より多く設定されていないか
• 原状回復の条件が厳しすぎる内容になっていないか
• 解約予告期間が通常より長い設定になっていないか

⚠️ 危険な文言例

以下のような包括的な免責条項がある場合は要注意：

「本物件の入居に関し、借主は一切の異議を申し立てない」

このような条項は、何らかの問題を隠している可能性があります。

🛡️ 対策方法

契約書対策の基本：

• すべての条項を必ず読む習慣をつける
• 不明な条項は必ず質問して明確にする
• 口約束ではなく書面で確認を取る

重要事項説明での質問テクニック

重要事項説明は、物件の真実を知るための最も重要な機会です。効果的な質問で事実を引き出しましょう。

💡 効果的な質問の仕方

質問タイプ	質問例	効果
具体的事実	「この物件で自殺や事件はありましたか？」	曖昧な回答を防ぐ
期間限定	「過去5年以内に何か問題はありましたか？」	回答範囲を明確化
複数視点	「近隣からのクレームはありますか？」	多角的な確認
デメリット確認	「この物件のデメリットは何ですか？」	担当者の反応を観察

🚫 NG対応への対処法

曖昧な回答例と対処法：

• 「特にありません」 → 「具体的にはどういうことですか？」
• 「問題ないと思います」 → 「思うではなく、事実はどうですか？」
• 「調べてみます」 → 「いつまでに回答いただけますか？」

⏰ 説明時間の重要性

重要事項説明のポイント：

• 説明を急かす業者は要注意
• 十分な時間をかけて説明を受ける権利がある
• **「もう少しゆっくり説明してください」**と遠慮なく伝える

最終的な判断基準: 信頼できる不動産会社は、物件の欠点も含めて正直に情報提供してくれるはずです。隠蔽しようとする業者は避け、複数の不動産会社から情報を集めて比較検討することをおすすめします。

内見時のチェックリスト

物件内見は、単なる見学ではなく事故物件調査として臨むことが重要です。表面的な印象だけでなく、潜在的な問題点まで見抜く視点を持ちましょう。

室内で確認すべきポイント

📋 事故物件の痕跡を探るチェックポイント：

• 壁紙や床材の部分的な新しさや色の違い（事故隠蔽リフォームの可能性）
• 天井や壁のシミ、変色、補修痕（火災や漏水の痕跡）
• 排水溝や水回りからの異臭（配管問題や事故の可能性）
• クローゼットや押入れ内部のカビや湿気問題
• コンセント位置と数の不自然さ

水回りの実地確認では、必ず水を流して水圧や排水状態をチェックしてください。異音や振動にも注意を払い、携帯電話の電波状況も忘れずに確認しましょう。

チェック項目	確認方法	注意点
壁紙・床材	色の違いや継ぎ目を確認	部分的な張替えは要注意
水回り	実際に水を流す	排水音・水圧・異臭をチェック
収納内部	扉を開けて内部を確認	カビ・異臭・湿気に注意
電波状況	スマホで通話テスト	各部屋で確認が必要

建物共用部分の確認事項

🏢 管理状況と住民の質を判断するポイント：

• エントランスや階段の清掃状態（管理会社の対応力）
• 郵便受けや表札の状態（空室率・入居者の入れ替わり頻度）
• ゴミ置き場の清潔さとルール徹底度（住民のモラル）
• 掲示板の内容（住民間トラブルの有無）

防犯対策も重要なチェックポイントです。オートロック、防犯カメラ、外部侵入経路を確認し、エレベーターの稼働音や廊下の足音響きも日常的なストレス要因になるため注意深く観察しましょう。

周辺環境のチェック方法

🌍 時間帯別・多角的な環境調査：

• 昼夜の騒音・照明状況の違い（特に繁華街近く）
• 近隣施設の距離と営業時間（コンビニ、病院、公園など）
• 通勤・通学ルートの安全性と実際の所要時間
• 近隣住民の年齢層と生活パターン

内見は通常日中に行われますが、朝の通勤時間帯や夜の帰宅時間帯にも物件を訪れることで、実際の生活環境を把握できます。近隣住民との自然な会話から「住みやすさ」や「注意点」について生の情報を得られることもあります。

スマートフォンでできる調査

📱 デジタルツールを活用した客観的調査：

• 物件住所検索で過去の事件・事故報道を確認
• 大島てるサイトで該当地域をチェック
• ハザードマップアプリで災害リスクを把握
• 電波強度測定アプリでWi-Fi・携帯受信状況を記録

内見時は写真・動画撮影を積極的に活用しましょう。気になる箇所の記録だけでなく、音環境の録画、方位アプリによる向き確認、温湿度計アプリでの環境数値記録も有効です。複数物件検討時の比較材料として非常に価値があります。

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事故物件と判明した場合の対処法

事故物件と分かった場合でも、適切な知識と対応により有利な条件を引き出すことが可能です。感情的にならず、法的根拠に基づいた冷静な対処を心がけましょう。

契約前に判明した場合の交渉術

💼 有利な条件を引き出す交渉ポイント：

• 具体的な事故詳細の書面提示を要求
• 周辺相場比較データに基づく適正値引き提案
• リフォーム・設備交換の条件追加
• 定期借家から普通借家契約への変更交渉

交渉の成功例：「この地域の同条件物件相場は月8万円ですが、類似事故物件では4〜5万円程度です。この根拠に基づき、家賃5万円への減額を希望します」といったデータ裏付けのある具体的提案が効果的です。

交渉内容は必ず書面記録し、感情論ではなく合理的根拠を示すことが重要です。

契約後の対応方法

⚖️ 契約後判明時の法的対応手段：

• 契約不適合責任による契約解除・損害賠償請求
• 重要事項不告知を理由とした法的措置検討
• 宅建業法違反として行政処分の可能性を示唆
• 家賃減額交渉（相場の3〜5割減が目安）

2020年4月の民法改正により契約不適合責任が導入され、買主・借主の権利が大幅に強化されました。告知義務違反が判明した場合、追完請求、代金減額請求、損害賠償請求、契約解除の権利を行使できます。

法的保護を受けるための知識

📚 事故物件関連の重要法律知識：

法律・制度	内容	適用場面
宅建業法第35条	重要事項説明義務	契約前の告知義務
契約不適合責任	2020年民法改正で新設	契約後の救済手段
消費者契約法第4条	不実告知による取消権	虚偽説明による被害
国交省ガイドライン	2021年10月策定	告知基準の明確化

告知義務の基準について、自然死は原則告知不要、自殺・他殺・事件性ある死は告知必要、賃貸は3年・売買は無期限というルールを理解しておくことが重要です。

相談できる機関一覧

🆘 トラブル発生時の相談先：

• 国民生活センター・消費生活センター（消費者被害全般）
• 地方自治体の住宅相談窓口（住宅関連トラブル）
• 法テラス（法的相談・弁護士紹介）
• 各地弁護士会の法律相談（専門的法的助言）

法的措置検討前に、まず当事者間協議を試みることが重要です。その際は録音記録（相手了承済み）、証拠収集、第三者立会いなどの対策を講じましょう。

事故物件トラブルは完全回避が理想ですが、適切な知識と冷静な対応により、問題解決や有利な条件獲得が可能です。専門家への相談も躊躇せず、安心できる住環境確保を目指しましょう。

よくある質問

大島てるに載っていない物件は安全ですか？

必ずしもそうとは限りません。大島てるは投稿型サイトのため、すべての事故物件が掲載されているわけではありません。情報収集の限界や地域格差もあり、複数の方法で確認することが重要です。不動産会社への直接確認や物件名でのネット検索も併用しましょう。

大島てるの情報はどこまで信頼できますか？

大島てる自体は東京大学卒の大島学氏が運営する株式会社大島てるによる事業で、基本的に信頼性は高いです。ただし投稿情報のため誤情報が混入する可能性もあります。事実でない情報は指摘により削除されますが、事実確認は重要事項説明で必ず行うべきです。

大島てるの具体的な使い方を教えてください

パソコンでは地図が直接表示されますが、スマートフォンではトップページの「新着情報」をタップしてから地図画面に移行します。住所・駅名・物件名で検索可能で、地図上の炎マークをクリックすると事故詳細が表示されます。

事故物件の告知義務はいつまで続きますか？

2021年10月の国交省ガイドラインにより明確化されています。賃貸は原則3年、売買は無期限です。ただし買主・借主から質問された場合や社会的影響の大きな事件は、期間に関係なく告知義務があります。

自然死があった物件も事故物件ですか？

原則として告知義務はありません。老衰・病死・孤独死は「当然予想される死」とされています。ただし特殊清掃が必要だった場合（発見遅延による腐敗等）は心理的瑕疵として告知対象となります。

契約後に事故物件と判明した場合、解約できますか？

契約不適合責任（2020年民法改正）により解約や損害賠償請求が可能な場合があります。重要事項説明での不告知があれば、1年以内の通知で権利を保全できます。売主が事実を知っていながら隠した場合は、期間制限もありません。

事故物件はどれくらい安くなりますか？

相場の3〜5割安が一般的です。賃貸の方が売買より大幅な減額傾向があり、事故の内容によっても差があります。自殺・殺人は特に大きく価格が下がり、火災なども相当な減額対象となります。

「告知事項あり」と書かれた物件は事故物件ですか？

事故物件の可能性が高いです。告知事項ありは重要事項説明で伝えるべき特別な事情がある場合に使用されます。事故以外にも建築基準法違反や近隣トラブル等の場合もありますが、契約前に必ず詳細を確認しましょう。

家賃が異常に安い物件の見分け方はありますか？

故物件を疑うべき特徴として以下があります。

チェックポイント	詳細	注意度
価格差	周辺相場より30%以上安い	★★★
契約形態	定期借家契約	★★☆
リフォーム	部分的な新しさ・色違い	★★★
物件名	1年以内の変更履歴	★★☆
居住期間	前入居者が極端に短期	★★☆

不動産会社が事故物件を隠すことはありますか？

意図的な隠蔽は法的にリスクが高いため稀ですが、業界ルールの悪用はあります。「1人目だけ告知」ルールを利用して短期入居者を挟む手法や、定期借家契約での期間限定貸出しなどです。直接的な質問を重要事項説明で行うことが対策になります。

事故物件でも住んで大丈夫ですか？

個人の価値観次第です。価格重視で心理的影響を受けにくい人、短期居住予定の人には選択肢となります。ただし転売・再賃貸が困難、友人を招きにくいといったデメリットもあります。事故内容を正確に把握した上で判断しましょう。

事故物件と分かった場合の交渉はできますか？

データに基づく交渉が有効です。周辺相場との比較データを示し、類似事故物件の賃料相場を根拠とした減額交渉や、リフォーム・設備改善の条件追加が可能です。書面での記録を必ず残し、感情論ではなく合理的根拠で進めましょう。

相談できる公的機関はありますか？

主な相談先は以下の通りです：

📞 トラブル相談機関：

• 国民生活センター・消費生活センター（全国共通188番）
• 地方自治体の住宅相談窓口
• 法テラス（0570-078374）
• 各地弁護士会の法律相談

法的措置を検討する前に、まず当事者間での話し合いを試み、それでも解決しない場合に専門機関への相談を検討しましょう。

まとめ

事故物件を避けるためには、大島てるなどのサイト活用と法的知識の両方が重要です。2021年の国交省ガイドラインにより告知義務のルールが明確になりましたが、完全に頼りきるのではなく、複数の方法で確認することをおすすめします。

重要なポイント：

• 大島てるでの事前チェックと不動産会社への直接確認
• 周辺相場より3割以上安い物件は要注意
• 2021年ガイドライン：賃貸3年・売買無期限の告知義務
• 2020年民法改正：契約不適合責任による買主保護強化

疑問がある場合は必ず契約前に不動産会社に確認し、納得のいく説明を受けてから契約を進めましょう。適切な知識と複数の確認方法により、安心できる住まいを手に入れることができます。

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